住宅ローンの繰上返済、ライフプランを考え返済する

先日、妻との間で今後の生活と資産運用の在り方について整理しました。昨年末来高まっているキャッシュ・ポジションをどう今後の生活に活かそうかと云う話と、目先数年の間の高額出費の目算に関する話がメインです。

箇条書きにしてみましょう。

主には、以上の内容です。

今回は、「余裕ある現預金の資産を一部住宅ローンの繰上返済に充てる。」について考え方を整理する意味で記事にします。

住宅ローンの返済は急ぐべきか急がざるべきか

住宅は持ち家にすべきか賃貸にすべきかと云う議論と同じように、住宅ローンは急いで返すべきか返さざるべきか？と云う議論がしばしばありますね。

わたくし千鳥足の基本スタンスとしましては、住宅ローンは急がずのんびり返せば良いと云う見解であります。いま全額返済しようと思えばできる資金はありますが、しません。住宅ローンの金利は低いですし、いまあるおかねを資産運用にまわしたほうが良いと思っています。

ただ、それは基本スタンスであって信条ではありません。急ぐか／急がざるかと云う2極でものごとを考えるのは良くありませんね。いまの生活と今後のライフプランに合わせて対応を検討すべきですよね。

遅くとも60歳までには完済したい

今回繰上返済に充てる上での前提事項は「遅くとも60歳までには完済する」でした。
35年ローンで組んでいるので、現時点では70歳までかかる返済予定です。
住宅ローンの支払いに追われて70歳まで働くのはイヤです。できればもっと早い時期に引退したいところですが、遅くとも60歳では引退したいので、それまでには完済したいと思いました。

目的のある繰上返済、まずは5年短縮

漠然と「いまある余裕資金で繰上返済する」としてしまうとキリがありません。
今回はまずまとまった額の繰上返済で「返済期間を5年縮める」ことを目的としました。

EXCELで計算すると「返済期間を5年縮める」ための返済額は約580万円です。
この額を繰上返済に充てました。完済予定は5年縮まり、65歳の夏。となりました。

ちなみに毎月の返済額は約12万2千円なので、本来は、5年間・60ヵ月分支払うと732万になります。この差額、152万分が今回の繰上返済によって抑えられた返済額になります。これは大きいです。

あと5年縮めるために、さらにいま繰上返済するか…？

ちなみに、さらにいま繰上返済をして、返済期間をあと5年縮めるためには、615万円がかかります。元利均等返済なので、残高が少なくなればなるほど返済額に占める元金の割合が増えるためです。

いま615万円を払うこともできますが、これはやめておきました。
いまあるおかねを資産運用などで活かしたいためです。

あと5年は少しずつ繰上返済して縮める

計算すると、年2回18万円ずつ繰上返済していくと、ギリギリ61歳になる直前、60歳の内に完済できることが判りました。いままで毎月旅行積立に充てていた月3万円の積み立て額（3万円）を充てれば丁度同じ額になります。毎月3万円を繰上返済するよりは、ボーナス時期にまとめて先払いしたほうが早く元金を減らせるので、賞与の時期にまとめて繰上返済することにします。

つまりその分、毎月の旅行積立を無くすわけですが、これはまた別の記事で整理します。今回の検討事項の各項がそれぞれ相互に関連しているのですが、住宅ローンの繰上返済計画については、特に「今後の旅行費用の確保について。」と密接な関連がありました。

意識していなかった住宅ローンの契約内容

今回いろいろ計算していて初めて気づいたのですが、我が家が利用している新生銀行の住宅ローンには、あまり嬉しくない条項がついていました。残高が500万円を下回ると、利率がグッとアップする仕組みになっているのです。

これはこれで悔しいので、そのときになったら、一括で500万円を支払い完済するつもりで準備したいと思います。その時期は58歳の冬にやってくるので、それまでに完済用の繰上返済資金ができていれば、自ずと「遅くとも60歳までには完済する」という目的は達成できることになります。

もちろん早いに越したことは無い

58歳の冬に完済、と云う目標を立てると、「うはぁ、58歳まで働くのかぁ」と暗い気持ちになりますね。笑　仕事が嫌いで無いとは云え、できれば55歳くらいで引退したいものです。まあそれを目標に据えてガシガシ節約に励むと云うのも我が家には似合わないので、無駄遣いには注意しながら、遣うべきところには遣って、それでも運よく早めに引退できるならラッキー、それくらいのゆるさで意識しておくこととします。