[8963]インヴィンシブル投資法人、強気の増資＆物件取得！2物件がケイマン諸島のホテル

我が家でも保有している [8963]インヴィンシブル投資法人 が、7月17日付けで増資の発表をして、翌18日には前日終値に対し-4.21％と売り込まれました。

取得した6物件中2物件が初の海外物件、それは tax heaven の…

今回の増資は、国内4物件、海外2物件の取得を目的としたものです。

同投資法人が海外の物件を取得するのは初めてです。

海外物件の取得もJREITでは珍しいことですが、それに加えてその物件が所謂 tax heaven として有名な「ケイマン諸島」にあるホテルだと云うことでちょっと「おおっ？」と云う驚きを誘っています。

一つ目は『THE WESTIN GRAND CAYMAN SEVEN MILE BEACH RESORT & SPA』。

The Westin Grand Cayman Seven Mile Beach Resort And Spa

もう一つが『SUNSHINE SUITES RESORT』。

★★★ サンシャイン スイーツ リゾート, ジョージ・タウン, ケイマン諸島

どちらも素敵リゾート・ホテルのようです。遊びに行きたいけどケイマン遠いなぁ。笑　いずれも特別目的会社を通じて取得しました。想定NOI利回りは9.2%です。

気になる分配金は…

これらの物件の新規取得によって同投資法人のポートフォリオ規模は23.4%増の4,489億円となります。今期の収益が修正され、営業収益は修正前の+9.1%、当期利益は+5.2%と伸びています。なお、この利益には、今回取得した国内4物件の8月以降が反映されていますが、海外2物件は今期の収益には影響なく、反映されていません。

ところが増資により口数が増えているため、1口当たりの分配金は減ります。修正前に対し-5.0％の1,516円になるとのこと。しかし以下の利益超過分配金に関わる方針に則り、利益超過分配金167円を足して合計+5.5%の1,683円が支払われるとのことで、増配がキープされています。

本投資法人は、分配金の額を決定するに際し、中期的な分配金の安定性を維持することが最も重要な要素のひとつであると考えており、資産の取得や資金調達等に関連して、投資口の希薄化又は多額の費用を計上することにより、１口当たり分配金が一時的に減少することが見込まれる場合に、当該資産の取得や資金調達等の効果が通期で寄与したものと仮定した場合の１口当たり分配金額を基準として分配金を平準化するために利益超過分配を実施する方針を採用することとしています。

次期の2019年6月期は、今回取得した物件の収益がフル寄与します。

約20%の増資がされていますが、ポートフォリオ規模も+23.4%増えています。報告を楽しみに待つとしましょう。

JREIT分配金利回りランキングの1位に躍り出ました

同投資法人の投資口価格は7月20日の終値で47,750円です。その分配金利回りは7.05%となかなか投資妙味のある数値になってきました。

買い増ししたいところではあるのですが、我が家のリスク資産におけるJREITの割合を考えると、これ以上JREITの資産を積み上げるのは得策ではなく…現時点では購入していません。

ちなみに我が家では同投資法人の投資口を10口保有しております。平均購入価格は45,730円、今回の下落を経ても、なお4.4%程度の含み益がございますので、安心のホールド継続でございます。